STJ FIXA TESE QUE AFASTA CDC NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Segunda Seção do STJ, em decisão unânime, define que o inadimplemento do devedor em contrato de compra e venda com alienação fiduciária enseja aplicação da lei específica em detrimento do código de defesa do consumidor.                                                                                                                                                                                                                                         

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao concluir o julgamento do REsp nº 1.891.498/SP, definiu a seguinte tese registrada sob o tema repetitivo 1095 [1]: 

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação especifica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. [2]

No curso do julgamento o Min. Relator, Marco Buzzi, deixou claro que não se discute no âmbito do STJ a legalidade ou não do procedimento de execução extrajudicial de consolidação de propriedade, já que o tema possui afetação em repercussão geral perante o Supremo Tribunal Federal (RExt. 860.631/SP de relatoria do Min. Luiz Fux – Tema 982 [3]). 

O que se debateu no STJ para fixação da tese restringiu-se ao aparente conflito entre os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97 e o art. 53 do CDC, os quais, de um lado, garantem ao fiduciário a devolução somente do saldo do crédito obtido com a venda do imóvel em leilão – se houver, após a dedução da dívida, despesas e todos os encargos – e, de outro, prevê a nulidade das clausulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do credor.

Nas palavras do Relator:

“Há, portanto, diversamente do que aparenta, uma convergência entre o disposto no 53 do CDC e os ditames da própria Lei 9.514, pois, evidentemente, em ambos os normativos procurou o legislador evitar o enriquecimento indevido do credor fiduciário, seja ao considerar nula a clausula contratual que estabeleça a retomada do bem e a perda da integralidade dos valores, seja por prever o procedimento a ser tomado em caso de inadimplemento e as consequências jurídicas que a venda em segundo leilão, por valor igual ou superior a dívida, ou por lance inferior, impõe tanto ao credor quanto ao devedor fiduciário essa circunstância da venda em primeiro ou segundo leilão.

Ora, esse procedimento especial não colide com os princípio trazidos no 53 do CDC, porquanto além de se tratar de lei posterior e especifica na regulamentação da matéria, o parágrafo 4º. do  27 da lei 9.514 expressamente prevê, repita-se, a transferência ao devedor, dos valores que advindos do leilão do bem imóvel vierem a exceder, a sobejar, o montante da dívida, não havendo a se falar, portando, em perda de todas as prestações adimplidas em favor do credor fiduciário.”

Na prática, portanto, na hipótese de inadimplemento contratual em contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, a resolução se dará na forma da lei especial (mediante o procedimento de execução extrajudicial ou de consolidação de propriedade), caso em que não caberá ao devedor o direito de reaver os valores pagos durante a execução do contrato, mas tão somente o saldo do produto da venda, se houver.

Vale salientar que o novo enunciado está em consonância com o que já vinha se sedimentando na jurisprudência da Corte Superior [4].

Por Rodrigo Carlesso Moraes e Thiago Tetsuo de Moura Nishimura, sócios do Vialle Advogados Associados.

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[1] https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&num_processo_classe=1891498 

[2] Citação das palavras do Ministro OG Fernandes durante sessão de julgamento de 26/10/2022, na Corte Especial, em que concluído o julgamento do REsp 1.891.498 /SP.

[3]https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?incidente=4694303&numeroProcesso=860631&classeProcesso=RE&numeroTema=982 

[4] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ART. 53. NÃO INCIDÊNCIA. 

1. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.

2. A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor – CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial.

3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.822.750/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/11/2019, DJe de 20/11/2019)

Rodrigo Carlesso Moraes

Sócio

OAB/PR 45.858

Thiago Tetsuo de Moura Nishimura

Sócio

OAB/PR 51.109